伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(3494) に投資してみた

伊藤忠アドバンスロジスティクス サムネイルREIT

伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人に投資する前に

先日、同投資法人より第2期資産運用報告書が発送されてきました。実際に、同株式に投資して分かってきた情報をシェアさせて頂きます。同投資法人に投資を検討されている方の有益な情報になれば幸いです。

伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人
第2期資産運用報告書

 

株価と分配金の推移

株価

伊藤忠アドバンスロジスティクス投資法人(3494)の株価をグラフ化しました。

上場来株価平均は98,548円となっています。

11月5日の終値は128,300円ですので、現在はやや高値圏にあると言えそうです。

伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人
株価推移:2018年9月7日~2019年11月5日

 

分配金

同投資法人の分配金と利益超過分配金の合計をグラフ化しています。

2020年度の予想分配金も発表されています。

2019年度(7月31日終値)の配当利回りは3.9%となっています。

伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人
分配金の推移

 

伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人ってどんなの?

事業内容

同投資法人は物流倉庫のリーシング(リース事業)を展開しているREIT(不動産投資信託)です。

街なかをドライブなんかしていると、時々、下にあるような、とてつもなく大きくて味気ない長方形の建物を見かけることありませんか?

そうです!あれが日本の物流の基盤になっている『物流倉庫』というやつです。同投資法人はこういった不動産の取得と貸与事業を行っています。

 

事業経過年数

同投資法人は2018年5月に設立されていますので比較的若いリートということになります。

取得単価が低めになっていますので、今後の成長次第で配当(インカムゲイン)に加えて(値上がり益)キャピタルゲインも期待できる銘柄だと考えています。

 

強み

同投資法人の最大の強みは、伊藤忠グループの後ろ盾(バックアップ)にあります。

また、『拡張的協働関係』というキーワードを掲げていることから分かるとおり、同投資法人と伊藤忠の相互作用を期待できることがポイントです。

以下のような、グループ会社の強みを団結させることができます。既存のリソースが既に出来上がっている点からも、上場間もない同投資法人に魅了を感じる投資家が多いのではないでしょうか。

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伊藤忠グループ
用地仕入・施設開発・リース事業伊藤忠商事・伊藤忠都市開発
物流オペレーション伊藤忠商事・伊藤忠ロジスティクス
運用・管理伊藤忠リートマネジメント

POINT

同投資法人は上場間もないですが、伊藤忠グループの強力なバックアップ体制があります。人気の物流関連リートであり、投資金額も比較的安いため手が出しやすいのも魅力的です。

 

運用状況 2019年7月期(第2期)

運用状況

同投資法人の運用状況はご覧のとおりです。

運用状況
営業収益1,718百万円
営業利益810百万円
経常利益733百万円
当期純利益732百万円
期末物件数8件
取得価格ベース資産総額588億円
勘定NOI利回り5.0%

 

有利子負債

同投資法人の第2期での有利子負債です。

固定借入比率とは固定金利の割合のことになります。

通常、固定金利は変動金利に比べると金利が高めに設定されていますが、次に出てくるLTVに影響を与えにくいというメリットがあります。

同投資法人は借入金のほとんどを固定金利で行っていますので、将来設計がしやすいと考えられます。

有利子負債
有利子負債総額24,580百万円
平均負債残存年数5.2年
長期負債比率91.3%
固定借入比率91.3%

 

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LTV

2019年4月に新規借入により52.8億円の調達を行っているようです。

結果的に第2期のLTVは39.5%となっています。

LTV推移
第1期(2019年1月)37.0%
第2期(2019年7月)39.5%

LTV = 有利子負債÷総資産 (JREITでは40~50%台が目安になることが多いです。)

 

信用格付け

同投資法人に対してはJCRからA+の最高ランクの格付けがされています。

外部機関により、運用状況についても安定的であると判断されています。

信用格付け
JCR(株式会社日本格付研究所)A+安定的

 

賃貸借契約残存期間

同投資法人の物流倉庫のリース契約の内容を見ると、契約終了までの期間が平均6.1年となっています。

しっかりと長期契約を結んでいるため、収益確保の見通しが非常に立てやすいと考えられます。

伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人
賃貸借契約残存期間

 

総評価

同投資法人は上場間もない若いリートでありますが、伊藤忠グループの強力なバックアップがあり、それが企業安定性に繋がっています。

固定金利を中心にした長期借入により、将来設計の見通しが立てやすく、株価の安定性にも繋がります。

長期契約が50%以上あるため、安定的に収益を確保することができるため、それが配当の安定性にも繋がります。

株価が比較的安いため、初心者向きのリート証券と考えます。

※本サイト独自の評価

コメント

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